Для того чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую. Независимо от того, кто является собственником земли, земельным наделам обязательно присвоена категория – правовой режим, устанавливающий допустимые способы использования недвижимости.

Земельным кодексом земля распределяется на следующие категории:

1. Промышленные. Участки этой категории отводятся под строительство транспортных путей и зданий, зданий обороны и безопасности страны, под строения энергетики, связи и ведения научных программ и прочие специальные цели.
2. Сельскохозяйственного назначения (далее – ЗСХН). Земельный ресурс, необходимый для производства сельскохозяйственной продукции: пастбища, пашни, наделы под садоводство и огородничество, лесозащитные полосы, водоемы для выращивания рыбы и земли аналогичного свойства.
3. Земли населенных пунктов (далее в тексте – ЗНП). Наделы, отведенные под застройку жилых объектов. Главная особенность таких земель – они не могут находиться на земельных территориях иного назначения или в частных владениях.
4. Водный фонд.
5. Особо охраняемые. К ним относятся изъятые (частично изъятые) из общего оборота территории, имеющие ценное значение.
6. Земли запаса. Государственные участки, не переданные в пользование гражданам или организациям и не проданные в собственность.
7. Лесной фонд.

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г.).

Перед тем как начать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу понадобится уточнить может ли законодательство разрешить подобные изменения. Ограничения и обязательные условия устанавливаются Положениями ФЗ 172, требующие соблюдения для смены категории того или иного вида земель:

1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
• консервация территории;
• расширение ЗНП;
• создание особо ценных зон;
• строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
• запланированное возведение промышленных сооружений;
• перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
• для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
• размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
• запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
2. ЗНП. Изменяется вместе с расширением/уменьшением пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
3. Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
4. Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
5. Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).

Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка - можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.

Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:

1. Паспорт или другое удостоверение личности подателя ходатайства.
2. Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
3. Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
4. Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
5. Заключение экологической экспертизы (обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами).

С ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления (в зависимости от принадлежности участка земли).

Вы можете обратиться в юридическую компанию SVA и наши юристы помогут составить ходатайство.

В течение 3 месяцев принятое заявление рассматривается Правительством РФ или региональным правительством. В муниципальных и городских органах власти – в течение 2 месяцев. Уведомление о переводе/отказе в переводе земельного надела в другую категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.

При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Нет необходимости заново оформлять иную документацию на землю.

Копия акта направляется из местной администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в 10-дневный срок со дня утверждения решения. На основании этого акта вносятся изменения в ЕГРН.

Причинами для отказа заявителю на этапе представления ходатайства могут послужить отсутствие у него права на представление ходатайства, также неполное/неправильное оформление обязательных прилагаемых документов.

Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, которые перечислены в ст. 4 ФЗ 172.

Можно оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство.