В статье представлены обзоры законодательных нормативов и судебных разбирательств, изменения в отношении внесения платы за аренду, вступившие в силу с 01.04.2020 г.

По причине принятия во многих субъектах России нормативных актов, которые направлены на запрет работы предприятий, а также ограничение перемещения гражданских лиц, большинство арендаторов не могут полностью либо частично использовать арендное помещение. В сложившихся условиях закрываются торговые точки, офисные здания, кафе, рестораны и прочие заведения.

В этой связи актуальны вопросы.

Пояснения к этому вопросу представлены в Гражданском кодексе (п. 4 ст. 614) и выглядят так, что арендатор может рассчитывать на снижение платы за аренду, если появились обстоятельства, независящие от него, приведшие к ухудшению пользовательских условий, указанных в документе об аренде, или в состоянии арендуемого помещения.

Законодательство не предусматривает обстоятельства, когда уменьшение платы за аренду вызвано деяниями арендодателя. Значит, напрашивается вывод, что риски, связанные с ухудшением условия использования помещения, возлагаются именно на арендодателя.

Вместе с тем согласно законодательству не рассматривается абсолютное освобождение от платы за аренду, а лишь снижение размера платежа.

Практика судопроизводства свидетельствует, что если нет возможности пользования арендуемым имуществом по назначению, указанному в договоре, то платеж за аренду взиматься не должен.

Итак, в практике Судебной коллегии по спорам экономического характера (п.4 подраздела 3-го раздела), сказано, что компания-арендатор не должна уплачивать аренду за время, когда она была лишена возможности использовать арендуемые площади по причинам, которые от нее не зависят.

В ст. 606 и ст. 611 (п.1) Гражданского кодекса говорится, что арендодатель должен обеспечить арендатору использование предоставленного помещения по его назначению.

Если обратиться к толкованию норм, прописанных в ст. 614 ГК, то можно понять, что договор аренды имеет взаимный характер, т.е. если нет возможности использовать арендуемое имущество по причинам, которые не зависят от арендодателя, то сторона может быть освобождена от уплаты аренды. Так как арендодатель во время невозможности пользования арендуемым помещением не реализует предоставления, то утрачивает право получать средства за аренду.

Данная точка зрения разъясняется в таком правовом акте, как Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 год. На основе этого документа дается обобщение, что согласно ст. 606 ГК арендодатель, подписывающий соглашение аренды, должен обеспечить арендатора помещением за плату на период его временного использования или владения.

Как сказано в п.1 ст. 611 ГК арендодатель должен сдать арендатору помещение в том состоянии, которое отвечает договорным арендным условиям и соответствует его назначению.

Из всего вышесказанного напрашивается вывод, что ключевая обязанность арендодателя заключается в том, что он предоставляет арендатору право пользования вещью по ее назначению.

Из п. 1 ст. 614 ГК следует, что арендатор должен платить за использование имущества. В той же статье в п.4 сказано, что он имеет право попросить о снижении арендного взноса, в случае возникновения независящих от него обстоятельств, значительно ухудшились условия использования или состояние помещения.

Из всего вышесказанного вытекает, что арендный договор имеет взаимный характер, т.е. если нет возможности использования арендуемого помещения по независящим от арендатора обстоятельствам, то это может стать основанием для освобождения его от внесения оплаты за аренду. Т.к. арендодатель на момент, когда невозможно пользоваться имуществом по независящим причинам, не дает кого-либо представления, то он утрачивает право получать деньги за арендуемое помещение.

Эта точка зрения высказывается несколькими судебными коллегиями Верховного суда России. Ее подтверждение было реализовано в 2017 г.

Однако необходимо отметить, что если арендатор не применяет помещение в полной мере, то он в условиях ограниченной работы все же может им пользоваться. Например, хранить имущественные ценности, использовать услуги охраной службы, пользоваться энергоресурсами, водоснабжением, отоплением и пр.

В этой связи нормы, прописанные в п.4 ст. 614 ГК, можно считать более корректными, но напрашивается вопрос о том, как необходимо снижать арендную плату. Если участники сделки не находят консенсуса, то проблема решается в суде. В сложной современной обстановке этот вопрос встает перед многими компаниями, и появляется опасность, что в суды после пандемии будет подано очень много исков.

В последний день марта текущего года Госдума экстренно приняла закон №98-ФЗ (утвержден Президентом страны 01.04.2020 г.).

В документе об арендных отношениях говорится в ст. 19, где указаны три ключевых момента:

• об отсрочке расчетов за аренду помещений за 2020 г.;
• о возможности изменить величину арендной уплаты по согласию участников в любой момент в течение текущего года;
• о праве арендатора выставить требования относительно понижения арендных выплат за текущий год по причине невозможности использования помещения из-за чрезвычайной ситуации (дальше по тексту ЧС) или использования режима повышенной готовности.

1. Значительные изменения произошли в правилах относительно отсрочки платы за аренду. Так, если в федеральном субъекте вводится режим повышенной готовности либо ЧС, то арендатор может потребовать от арендодателя составления допсоглашения, где будет указана отсрочка арендных выплат за период 2020 г. Арендодатель не имеет права отказать арендатору, и заключает данное соглашение, не позднее, чем 30 дней с момента подобного обращения.

Что касается условий и времени отсрочки, то они должны быть определены постановлением Правительством, однако на текущий момент не существует даже его проекта. Открытым остается вопрос, распространяется ли отсрочка платежа на весь 2020-й год или же только на период действия карантина, также остаются неясными последствия отказа арендодателя заключить дополнительное соглашение.

2. В п.2 ст. 19 закона сказано, что правило никак не влияет на регулирование, т.к. по обоюдному согласию стороны имели возможность и раньше поменять величину арендных выплат.

Данное правило истолковывается как запрещение на изменение величины платежа в одностороннем порядке (допускается 1 раз в год), но из текста статьи закона это не вытекает.

3. В п.3 ст.19 закона повторяется уже существующее регулирование (сказано выше, в п. 1), только с пояснением для тех, кто сомневается, что невозможность пользования помещением при режиме ЧС либо повышенной готовности, в действительности можно считать основанием для понижения арендных выплат.

В законодательном акте сказано об арендных расчетах в 2020 году, но нет ясности это касается всего года или лишь того временного промежутка, при котором было невозможно использование площадей.

В законе нет пояснений относительно того, насколько уменьшать и каков порядок снижения платы. Не предусматриваются и возможности урегулирования данной ситуации постановлением Правительства.

Рекомендации п. 3 ст.19 можно понимать и как запрещение на абсолютный отказ от уплаты за аренду по причине невозможности пользования помещением.

В п.3 ст.401 ГК сказано, что пандемии и ограничения, вызванные ими, в действительности можно отнести к разновидностям т.н. форс-мажора или непреодолимой силы из-за появления чрезвычайных обстоятельств.

Но нужно принимать во внимание, что эти обстоятельства высвобождают лишь от ответственности – взимания пеней, наложения штрафных санкций и других дополнительных мер, что превышают размер основной задолженности. Форс-мажорные обстоятельства не освобождают, но могут привести к приостановке исполнения основного обязательства. После нормализации обстановки стороны должны отрегулировать свои отношения.

В варианте с арендой помещений ограничительные меры можно считать непреодолимыми обстоятельствами быстрее для арендодателя, который обещает дать арендатору возможность использовать имущество.

Арендатор обязан выплачивать аренду, для него как форс-мажор рассматриваются лишь обстоятельства, не позволяющие внести оплату. При этом и закрытие банковской структуры, где обслуживается арендатор, например, выходные дни, объявленные Президентом, не может считаться непреодолимыми обстоятельствами. Это сказано в п.3 ст.401, где в перечне непреодолимых обстоятельств нет пункта о невыполнении обязанностей контрагентами компании-должника (в данном случае финансовой структуры).

Остановка работы банковского учреждения, где обслуживается арендодатель, высвобождает арендатора от ответственности, а не от оплаты главный задолженности, но не по причине форс-мажора, а с учетом просрочки кредитора (см. ст. 406 ГК).

Если значительно поменялись обстоятельства, что имелись при подписании договора, то это может стать причиной для видоизменения или расторжения соглашения по судебному решению (см. ст. 405 ГК).

Как было замечено выше, положения, указанные в пунктах 1 и 2 данной справки, относятся к частным случаям внесения изменений в документ при значительных переменах в обстоятельствах. В других вариантах существенные перемены в обстоятельствах обычно считаются поводом для расторжения соглашения, а не его преобразование. В данной ситуации изменение договора можно отнести к тем мерам, при которых расторжение идет в разрез с публичными интересами либо повергает участников в крупные убытки.

Ранее применение правил, на основании которых расторгались бы соглашения при сильно измененных обстоятельствах, было очень редким. Практика судопроизводства не рассматривала дела о расторжении арендных договоров по причине экономических кризисов 1998, 2008 и 2014 гг. Суды выносили отказ относительно расторжения соглашений, по которым оплата за аренду рассчитывалась в валюте, когда наблюдалось резкое повышение курсов.

Условия, когда перемены в обстоятельствах признаются значительными и полными, что является основанием для расторжения соглашения:

• При подписании документа участники сделки не предвидели значительных перемен в обстоятельствах. Самое простейшее условие: документ подписывался до пандемии и ограничений. Однако участники не имеют права опираться на то, что они не догадывались об ухудшениях экономического положения в стране либо о снижении рублевого курса по отношению к другим валютам.
• Обстоятельства изменились по причинам, которые невозможно было преодолеть. Простейшее условие: преодоление пандемии силами участников сделки невозможно.
• Выполнение условий сделки без изменений может привести к нарушению соотношений финансовых интересов участников и к убытку, что сильно понижает предполагаемое договором вознаграждение.
• Из соглашения не следует, что риски по перемене ситуации возлагаются на заинтересованную сторону. В варианте с арендой риск по перемене условий использования помещения лежит на арендодателе.

Арендный договор на помещение в виду существенных перемен в обстоятельствах расторгается в судебных органах. Присутствие подобных обстоятельств не обеспечивает окончание действия документа автоматически. Расторжение предполагает посещение суда (нужно только дождаться возобновления его работы) и траты времени (примерно полгода), чтобы провести разбирательства и вынести судебное решение.

СКАЧАТЬ Пример уведомления об уменьшении арендной платы и предоставлении отсрочки.

СКАЧАТЬ Шаблон уведомления об уменьшении арендной платы и предоставлении отсрочки.

Отправлять уведомление нужно ценным письмом с описью вложения, ОБЯЗАТЕЛЬНО по нескольким адресам, в т.ч. Юридическому, который можно посмотреть на сайте ФНС https://egrul.nalog.ru/index.html,  и по тому адресу, который указан в договоре.

В случае возникновения вопросов мы будем рады на них ответить!