Участие в долевом строительстве дома является привлекательным способом для многих граждан. Прежде всего, привлекает более низкая цена по сравнению с покупкой уже готового жилья.
Но вы должны учитывать, что договор, который заключается между дольщиком и застройщиком имеет много подводных камней. Сейчас заключение такого договора регулируется специальным законом, но существует практика, когда вместо классического договора долевого участия, застройщики пытаются навязать договор дольщику, лишь внешне его напоминающий. Чем малопонятны условия договора, тем легче дольщику остаться без денег и квартиры. В этой статье мы подробно рассмотрим условия классического договора, чтобы вы смогли отличить его от других схожих соглашений/
Процедура заключения договора долевого участия в строительстве
Договор долевого участия заключается между дольщиком и застройщиком. Перед заключением договора застройщик (единственное юридическое лицо, которое может заключить такой договор) должен иметь ряд документов, которые подтверждают его возможность осуществлять строительство объекта.
Застройщик прежде всего должен оформить свои права на земельный участок, на котором будет возводиться жилой дом. Лучший вариант если участок будет в собственности застройщика. Также может быть предоставлен на условиях аренды. Застройщику необходимо иметь проектную документацию и разрешение на строительство дома. В случае отсутствия таких документов, договор лучше не заключать.
Договор долевого участия заключается письменно и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. В дальнейшем все заключенные договоры сдаются на государственную регистрацию (сроки регистрации - 30 дней для первого договора и 5 дней для всех последующих).
Условия договора одинаковые для всех участников долевого строительства, то есть договор является типовым. Если дольщик захочет внести какие-либо изменения индивидуально в типовой договор – в этом ему может быть отказано.
Условия договора участия в долевом строительстве
В одном из пунктов договора должна быть фраза, которая подтверждает, что нормативной основой для сторон является именно специальный закон, а не туманная формулировка «гражданское законодательство», как употребляют некоторые застройщики.
В договоре должны быть четко прописаны стороны, указаны их реквизиты и полные наименования.
Важным условием также является обозначение предмета договора. Из-за неточного обозначения объекта, то есть квартиры, впоследствии может возникнуть проблема при исполнении договора. В договоре должен быть указано всё что касается квартиры: от будущего номера дома, корпуса или секции до площади лоджий и других подобных помещений.
Некоторые застройщики прилагают к договору поэтажный план будущего жилого дома. Наличие такого плана позволяет четко определить, что конкретно вы приобретаете. Это в дальнейшем значительно облегчит процедуру регистрации квартиры.
Еще одно существенное условие – срок передачи квартиры. Срок сдачи объекта может быть установлен дольщику только договором и одностороннее его изменение не допускается. На практике срок устанавливается кварталом, а не конкретной датой.
Если в договоре есть условие досрочной сдачи квартиры, то прежде ем приступить к сдаче, должны быть соблюдены два условия:
- Объект должен официально быть введен в эксплуатацию.
- Квартира должна быть оплачена полностью дольщиком.
Застройщику не выгодно нарушать сроки, так как в случае нарушения на него накладываются штрафные санкции. Необходимо правильно определить крайний срок. К примеру, если сдача дома намечается в IV квартале, то последний срок сдачи квартиры будет 31 декабря
Рассмотрим следующее важное условие – это гарантийный срок эксплуатации квартиры. Как правило, это условие вызывает наименьшее количество проблем. Но нужно обратить внимание, что в соответствии с законом этот срок должен исчисляться с момента передачи квартиры дольщику. Хотя в договорах можно указывать и иное событие, с возникновения которого гарантийный срок будет исчисляться.
Юридическое сопровождение заключения договора долевого участия в строительстве
Как показывает практика, заключить договор нетрудно. Сложность заключается в том, чтобы впоследствии не пришлось быть обманутым и добиться его выполнения от застройщика. Лучший способ избежать неприятностей – это помощь юриста, разбирающегося в непонятных формулировках договора.
Юрист подскажет, как лучше прописать те или иные условия, а в некоторых случаях убережет от подписания и объяснит почему.
В случае нарушения условий договора, юристы компании SVA будут отстаивать вашу позицию в суде и на переговорах с самим застройщиком.