В данной статье подробно рассмотрим тему долевого строительства под видом купли-продажи, а также разберемся: как сохранив деньги, время и нервы не стать обманутым дольщиком.
Проблема обманутых дольщиков сегодня на лицо. Граждане вкладывают свои денежные средства в строительство многоквартирных домов, а в результате не получают положенной им жилой площади.
Несмотря на то, что в данной сфере на законодательном уровне принимается ряд мер для снижения мошенничества, определяются конкретные лица и способы, которые имеют право привлекать такие денежные средства, повышается ответственность застройщика – число обманутых дольщиков не снижается.
На начало 2018 года в России насчитывается почти 40 тысяч обманутых дольщиков, которые инвестировали в 836 проблемных объектов в 69 регионах страны.
Итак, на что необходимо обратить особое внимание при заключении договора долевого строительства, какие меры предпринять, чтобы обезопасить себя от проблем?
Данные отношения регулируются ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который предусматривает три законные схемы покупки жилья:
- Заключение договора участия в долевом строительстве;
- Строительство посредством создания ЖНК или ЖСК;
- Выпуск жилищных сертификатов, для привлечения денежных средств инвесторов, закрепляющих право последних на получение жилья.
В первую очередь, застройщик должен иметь разрешение на строительство и заключить с вами именно договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), за исключением двух еще вышеуказанных способов.
По своей неосведомленности, многие граждане подписывают предварительные договора, договора займа, бронирования, вступают в коммандитное товарищество, приобретают векселя, тем самым аннулируя все гарантии, которые дает ДДУ – в случае невыполнения обязательств застройщиком, вы сможете вернуть уплаченные деньги, а также, заключая именно договор участия, автоматически получаете защиту на случай банкротства застройщика. Для того, чтобы уйти от контроля со стороны государства, застройщику выгодно заключить с вами иные соглашения.
В чем заключается опасность подписания предварительного договора?
В судебном порядке предварительный договор может признаваться притворной сделкой. Обман заключается в том, что такой договор заключают на период строительства дома. Основным договором является договор купли-продажи, по которому лицо становится законным собственником жилой площади, но который заключается только при вводе объекта в эксплуатацию. Предварительный договор нигде не регистрируется, поэтому «ваша» квартира может стать объектом двойной/тройной продажи. Помимо этого, вы автоматически лишаетесь возможности взыскать пеню за просрочку исполнения обязательства.
В Гражданском Кодексе сказано, что если основной договор не будет заключен в срок, предусмотренный предварительным договором, то все обязательства по предварительному договору прекращают свое действие. Иными словами – если вы не заключите основного договора, то потеряете и квартиру, и деньги.
Также закон возлагает на застройщика обязанность официального опубликования проектной декларации (Интернет или СМИ), но застройщик освобождается от такой обязанности, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением средств инвесторов. В последнем случае застройщик обязан предоставить такую информацию любому заинтересованному лицу по его запросу.
Оплата договора долевого участия
Лучше всего перечислять денежные средства только после его государственной регистрации. Договор заключается и подписывается с другой стороны лишь застройщиком. В этом не должны участвовать подрядчики, риэлторы и иные 3-и лица.
Для полной убедительности, что застройщик не подставное лицо, ознакомьтесь с его основными документами – учредительными, свидетельством о регистрации застройщика, о постановке на учет в налоговом органе. Воспользуйтесь Интернетом: почитайте отзывы.
Ответственным подходом по данному вопросу будет обращение к юристу по недвижимости, который проверит чистоту сделки во избежание лишних проблем.